Como declarar seu imóvel no Imposto de Renda?

Embora os contribuintes devam prestar contas à Receita Federal todos os anos, a declaração do Imposto de Renda ainda desperta uma série de dúvidas entre centenas de milhares de brasileiros. Faltando menos de um mês para o prazo final da entrega dos formulários (até às 23h59 de 29 de abril), o ZAP em Casa, revista digital do ZAP, separou algumas dicas importantes para quem tem dúvidas sobre como incluir seus imóveis na declaração do Imposto de Renda 2016. As orientações são do professor da Escola de Negócios Anhembi Morumbi, José Carlos Polidoro.

“Por meio de iniciativas voltadas tanto para corretores como o ZAP Pro e a revista ZAP em Casa, nossa intenção é ajudar tanto corretores quanto consumidores finais nos momentos antes e depois da compra do imóvel. Procuramos oferecer conteúdos sobre os mais variados temas desde decoração até investimentos para agradar os mais diferentes tipos de consumidores que procuram o ZAP em busca de informações sobre o universo do mercado imobiliário”, afirma a gerente de Marketing do ZAP, Renata Kac.

Confira abaixo as respostas para as principais dúvidas sobre como incluir seu imóvel na declaração do Imposto de Renda 2016.

Como faço para declarar o imóvel adquirido em 2015 no Imposto de Renda?
O valor que foi efetivamente pago em 2015 deve ser declarado no campo Situação em 31/12/2015, na ficha Bens e Direitos. Além do valor desembolsado em 2015, também pode ser considerado como valor do imóvel os possíveis gastos com corretagens, as despesas com escritura e os tributos referentes à transferência do bem para o nome do declarante. O campo Discriminação deve conter uma breve descrição do imóvel, do número de registro apontado pelo cartório, assim como o nome e o número do CPF de quem vendeu o bem.

Qual valor devo declarar para o imóvel?
No campo Situação em 31/12/2015, deve ser declarado somente o valor que foi efetivamente pago em 2015. É permitido acrescentar os possíveis gastos com corretagens, as despesas com escritura e os tributos referentes à transferência do bem. Isso pode favorecer a venda do imóvel futuramente, uma vez que sobre o ganho de capital (lucro apurado entre o valor da venda e o valor do bem registrado na declaração) incide 15% do Imposto de Renda. É também interessante registrar na Declaração de Bens todos os gastos com reformas em 2015 que proporcionem um aumento do valor do imóvel. Se o imóvel foi adquirido até 31/12/1988, o registro na Declaração de Bens deve ser feito no campo Situação em 31/12/2015, em um código separado (código 17 – benfeitorias). Se o imóvel foi adquirido a partir de 01/01/1989, os gastos com reformas devem ser acrescidos no próprio valor do bem junto com as documentações que comprovem as despesas. O mesmo procedimento deve ser realizado toda vez que ocorrerem reformas, com o intuito de ajudar a reduzir a tributação sobre o ganho de capital no momento da venda do imóvel.

Comprei um imóvel, mas não terminei de pagar. O que declaro?
Se o imóvel foi adquirido em anos anteriores, o valor pago acumulado até 2014 deve ser declarado no campo Situação em 31/12/2014. No campo Situação em 31/12/2015, deve ser incorporada ao valor acumulado até o ano anterior a soma dos pagamentos que foram efetivamente realizados em 2015, incluindo os juros e as correções presentes em cada prestação liquidada. No mesmo campo, também deve ser considerado o valor do FGTS que porventura tenha sido utilizado em 2015 para a compra do imóvel. Se o imóvel foi adquirido em 2015, nada deve ser declarado no campo Situação em 31/12/2014. No campo Situação em 31/12/2015, deve ser declarado o valor de acordo com os procedimentos citados acima. No campo Discriminação do novo imóvel, também deve ser esclarecida a forma de pagamento (à vista ou com financiamento direto com o vendedor ou por meio do SFH), incluindo o aproveitamento do FGTS.

Preciso declarar o valor que foi pago pelo imóvel ou seu valor atual de mercado?
O contribuinte deve declarar apenas o valor que foi efetivamente pago pelo imóvel sem qualquer tipo de correção em todas as declarações até o ano em que for vendido. Quando o imóvel for vendido, o contribuinte deverá apurar o lucro entre o valor da venda e o valor histórico dos pagamentos que consta na declaração e recolher o imposto de 15% que incide sobre o ganho de capital no mês seguinte ao da venda. Para calcular o ganho de capital, o contribuinte deve utilizar o programa disponível na Receita Federal, que considera a depreciação sobre o valor do imóvel correspondente aos anos de uso e transporta automaticamente as informações para a Declaração de Bens e Direitos do ano base da venda. No momento da venda do imóvel, o contribuinte ainda deverá ficar atento para algumas condições que poderão isentar o pagamento do tributo sobre o ganho de capital da operação.

O que devo fazer quando utilizar o FGTS para quitar ou comprar um imóvel?
O valor do FGTS utilizado em 2015 para quitação total ou parcial da compra de um imóvel deve ser incorporado ao valor do bem, no campo situação em 31/12/2015. No campo Discriminação da Declaração, o declarante deve informar que os pagamentos que foram efetuados com recursos do FGTS. O valor do FGTS utilizado em 2015 ainda deve ser computado na área correspondente aos Rendimentos Isentos e não Tributáveis, na linha referente aos saques de FGTS.

Como devo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?
O declarante que realizou pagamentos e não foi contemplado no consórcio em 2015 deve informar a soma dos pagamentos na Situação Líquida em 31/12/2015, no código 95 (consórcios). É preciso mencionar o nome e o número de inscrição, o número do CNPJ da administradora do consórcio e o tipo de bem objeto do contrato no campo Discriminação. O declarante que foi contemplado no consórcio e recebeu o imóvel em 2015 deve esclarecer que ocorreu a contemplação no campo Discriminação. Nenhum valor deve ser informado no campo Situação em 31/12/2015, no código 95. O próximo passo é acrescentar um novo item na Declaração de Bens e Direitos com o código correspondente ao bem fruto da contemplação (11 para apartamento ou 12 para casa), declarando no campo Situação em 31/12/2015 a soma do valor que constava no código 95 na Situação em 31/12/2014 com os demais valores que foram efetivamente pagos em 2015. No campo da Discriminação, além dos dados do imóvel, informar que ele foi quitado total ou parcialmente com a contemplação de consórcio (número de inscrição, nome e CNPJ da administradora). Também deve ser esclarecido se existe saldo a pagar nos anos seguintes, mencionando o número de parcelas a vencer. Nos anos seguintes, sempre acrescentar a soma dos valores que foram efetivamente pagos em cada ano correspondente.

Como faço para declarar imóveis adquiridos por meio do contrato particular ou de gaveta?
O contrato particular firmado entre a construtora, o agente financeiro ou a pessoa física e o comprador do imóvel é instrumento válido para configurar a aquisição do bem. Assim, o declarante deve informar os dados da aquisição no campo Discriminação, esclarecendo a forma de pagamento negociada, dados do vendedor, entre outras informações, e o total dos valores pagos durante 2015 no campo Situação em 31/12/2015. Nada deve ser declarado na parte Dívidas e Ônus Reais. Nos anos seguintes, o declarante deve acrescentar o valor que foi efetivamente pago naquele ano ao valor declarado no ano imediatamente anterior.

Como declaro bens recebidos por herança?
O imóvel recebido por herança em 2015 deve ser declarado ficha de Bens e Direitos, com informações sobre o valor que consta no formal de partilha e escritura de transferência no campo Situação em 31/12/2015. No campo Discriminação, além dos dados do imóvel, também deve figurar o número do documento da partilha registrada, o número do registro do imóvel, assim como o nome e número do CPF do espólio declarado (conjunto de bens, direitos e obrigações da pessoa falecida). O mesmo valor ainda deve ser declarado na parte da Declaração referente aos Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no item Transferências Patrimoniais – Doações e Heranças.

Como faço para declarar um imóvel adquirido pelo Minha Casa, Minha Vida?
Se o imóvel foi adquirido em 2015, nada deve ser declarado no campo Situação em 31/12/2014. A soma dos valores que foram efetivamente pagos em 2015 (o valor da entrada e o valor das amortizações de parcelas acrescidas de juros e correções) deve ser declarada no campo Situação em 31/12/2015. O mesmo procedimento deverá ser repetido até o ano em que o financiamento for liquidado, quando o valor do imóvel corresponderá ao valor total que foi historicamente desembolsado, considerando as parcelas do FGTS. Na parte Dívidas e Ônus Reais, nada deve ser declarado referente ao saldo devedor do financiamento. No campo Discriminação, é aconselhável esclarecer a forma de aquisição do bem, se foi por meio do Sistema Financeiro de Habitação ou do programa Minha Casa Minha Vida, se houve utilização de recursos oriundos do FGTS, entre outras informações.